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SCPI, est-ce toujours le moment d'y aller ?

Dernière mise à jour : 4 janv.


Il n'est jamais trop tard pour bien faire mais ...


Avec la conjoncture de taux bas rendant inintéressants les placements obligataires, et facilitant l'accès au crédit, l'engouement sur les placements immobiliers et la pression sur les prix se sont accentués. Ajouté à cela l'accélération des mutations du rapport à son lieu de travail favorisée par la crise Covid, et le lot d'incertitude qui pointent sur l'immobilier de bureau, on peut se poser la question de l'intérêt actuel de franchir le pas du placement star des 5-6 dernières années.



Je me suis intéressé de près aux SCPIs il y a exactement 10 ans. Le produit était encore assez confidentiel du grand public, et lorsque j'ai poussé la porte du bureau de ma conseillère bancaire pour lui signifier que je voulais "bouger" le fonds euros de mon assurance vie afin d'acheter de la SCPI maison, j'ai déclenché un appel à l'aide au sein de l'agence pour trouver quelqu'un qui comprenait ce que je racontais... ce qui en dit long sur la compétence des conseils en banque de réseau ...


10 ans plus tard, et satisfait du constat que cette seule ligne d'investissement a généré un rendement annuel moyen de 6,55% entre valorisation du capital et loyers perçus, pendant que mon fonds euros fondait vers les 1%, je me suis demandé si un tel arbitrage ferait encore du sens aujourd'hui.


Je ne vous jette pas la pierre mais la pierre en direct c'est galère


En bon français, j'ai quand même un penchant naturel pour la combinaison sécurité/rendement qu'offre l'investissement dans la pierre.

C'est souvent le 1er réflexe de nos compatriotes, dès lors qu'ils perçoivent une somme significative, de vouloir "acheter un bien pour le louer". Qui n'a jamais eu quelqu'un dans son entourage qui lui a partagé cette réflexion ?


Alors, il est probablement inutile de lutter contre cette tradition séculaire, à défaut d'être pécunière ... Plutôt qu'essayer de convaincre de ne pas aller dans la pierre, il vaut encore mieux démontrer le faible intérêt de se lancer dans le locatif en direct :

  • manque cruel de liquidité

  • risque locatif concentré sur un seul bien

  • charge de gestion, financière, mais aussi mentale

  • "fausses carottes fiscales" des dispositifs incitatifs actuels (Pinel)

  • ... et surtout au final un faible rendement, en moyenne autour des 2%

La SCPI, ou sa cousine la SCI, sont des dispositifs qui permettent de faire dans l'immobilier tout en levant les désagréments précédemment cités.

  • manque cruel de liquidité > certes la liquidité n'est pas immédiate mais on peut revendre seulement quelques parts détenues en cas de besoin de fonds, c'est plus compliqué avec une pièce d'un appartement ...

  • risque locatif concentré sur un seul bien > les sociétés immobilières gèrent plusieurs dizaines à centaines de millions d'euros répartis dans plusieurs régions, sur plusieurs biens choisis par des professionnels outillés pour le faire, cela dilue forcément le risque

  • charge de gestion, financière, mais aussi mentale > certes, les frais de gestion sont élevés, mais si on compare aux indispensables assurances GLI, PNO, aux taxes foncières, frais de relocations, travaux d'entretien ... sans oublier le déplaisir inestimable de participer à d'interminables assemblées générales de co-propriétaires, on se dira presque que c'est cadeau !

  • "fausses carottes fiscales" des dispositifs incitatifs actuels (ex : Pinel) > pour les fans absolus de défiscalisation, on peut toujours "pinéliser" son investissement SCPI. Ce n'est pas ce que je recommanderais, mais d'autres leviers fiscaux sont activables : SCPI/SCI placés dans une assurance vie, SCPI à l'étranger (voir plus loin*).

  • ... et surtout au final un faible rendement, en moyenne autour des 2% > je ne connais pas de SCPI qui tombe si bas ...


Dernier élément de réflexion, qui est plus une conviction personnelle appuyée sur des

constats historiques, qu'une analyse étayée par des études statistiques détaillées : pris sur

un temps long l'investissement immobilier diversifié s'avèrera toujours profitable. La croissance mondiale génère de l'inflation, notamment sur le prix des matériaux de construction, donc la valeur intrinsèque d'un ensemble d'immeubles géographiquement et sectoriellement diversifié sera tirée vers le haut.


Donc oui, même chère, d'un rendement moins intéressant qu'il y a quelques années, dans un environnement de taux structurellement bas pour encore quelques années, avec pour seules alternatives de rendement supérieur à l'inflation le petit yoyo de la bourse - par extension les incontournables UC des contrats assurance-vie - ou le grand 8 des crypto-assets, la SCPI (comme sa cousine la SCI) a gagné son label de "placement de bon père de famille" du 21ème siècle. Rien que ça.


Chez ABYL Patrimoine, on vous conseillera donc dans le choix "habile" de vos supports immobiliers.

En tenant compte des thèses d'investissement de telle ou telle société foncière, de leur taux d'occupation physique et financier, de leurs réserves, etc ... grille de lecture indispensable qui permettra d'anticiper au mieux l'évolution du rendement.


Enfin, on pourra aussi vous guider vers quelques opportunités encore confidentielles, comme cette SCPI nouvelle et agile parmi les mastodontes du secteur qui profite d'être née post-crise Covid pour se constituer un portefeuille de très grand choix qui fleure bon les 7% de rendement locatif ...


*Les avantages de la SCPI à l’étranger
L’investissement locatif à l’étranger a de nombreux atouts. Les SCPI investies principalement dans des pays européens, vous permettront de diversifier votre patrimoine avec d’autres avantages à la clé. En effet, la SCPI à l’étranger vous permettra de :
Vous extraire des événements localisés
En investissant uniquement dans un pays, vous êtes soumis à un seul marché. Si un événement vient chambouler l’équilibre économique, alors c’est la totalité de vos placements qui en paie le prix. Grâce à une SCPI investie dans plusieurs pays à l’étranger, vous êtes moins dépendant de ces phénomènes et vous mutualisez avec les autres associés de la SCPI les risques liés à cet investissement.
Accéder à de potentiels meilleurs rendements
En France, la concurrence de plus en plus grande entre les différents acquéreurs d’immobilier d’entreprise, dont font partie les SCPI, pèse sur le coût d’acquisition et les rendements des biens. Certaines sociétés de gestion ont donc fait le choix de se tourner vers les marchés européens, afin de trouver des biens d’un même niveau de qualité, mais moins cher que sur le marché français. Investir hors des sentiers battus permet ainsi d'accéder à des immeubles dans de meilleures conditions. L’étranger présente en effet des opportunités moins concurrentielles et/ou en plein essor.
Bénéficier d’une fiscalité avantageuse
En effet, les revenus provenant d’immeubles situés à l’étranger sont imposés à la source. La SCPI se charge de leur règlement, en avançant l’impôt étranger pour le compte de l’épargnant. Afin d’éviter la double imposition, des conventions fiscales internationales ont été signées avec de nombreux États. Vous pourrez donc bénéficier de ces mécanismes et éviter une taxation supplémentaire de vos revenus fonciers potentiels issus des investissements réalisés à l’étranger. Selon les termes des conventions fiscales internationales, cet avantage peut prendre la forme d’un crédit d’impôt ou d’un taux effectif. Enfin, ces revenus ne sont pas assujettis aux prélèvements sociaux, s’élevant à 17,2%.


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